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近日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制：新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
此前，央行与银保监会就出台了差别化的住房信贷政策，而此次推出的首套房贷款利率调整动态机制，就是对差别化住房信贷政策的进一步细化和完善，也能使差别化信贷政策在楼市领域得到更好地实施和体现。
对于各城市政府和各银行而言，首套住房贷款利率政策的出台和实施，可授权地方政府根据本地房地产市场情况调整首套房贷利率下限，让地方政府在调控房地产上有更多的话语权和参与权，充分发挥房地产调控的主动性，使“因城施策”的房地产调控政策得到最大限度的实施和贯彻。
同时，也有利于增强地方政府在房地产以及楼市调控中的主观能动性，让地方政府和银行金融机构及时、灵活地根据市场变化情况，对首套房贷利率下限进行适时调整。此外，也能促使各地政府与金融监管机构、各银行之间形成利益共同体，消除调控中的相互拆台、相互设障现象，使银行与各地方政府加强联系、沟通与协作，共同为建立更加完善的房地产长效调控信贷机制而不懈地努力。尤其，对于银行而言也有利于打破当前住房按揭房贷需求不振的僵局，进一步刺激个人住房按揭贷款，对于增加银行优质信贷资产、提高盈利能力、增强抗风险能力起到积极作用。
对于房地产企业而言，这项政策无疑是一场“及时雨”。首套房贷利率执行有较大的灵活性，使房贷利率与楼市实际销售价格形成互动效应，即房价环比、同比下降，首套房贷利率下限跟着打破，则购房刚需族购房成本也跟着下降，这无疑能刺激购房刚需族购房欲望，使楼市销售不致于过度低迷，对于房地产开发商回笼资金、避免资金链断裂等都将起到有效作用，让房企看到走出困境的希望，也让一些目前困难不太大的头部房企更加坚信政府救市的决心，更会坚定他们拿地的勇气和信心。这样中国房地产就不会出现硬着陆，房地产业为地方政府财政解困以及拉动中国上下游产业共同复苏的经济前景局面就有可能出现。
对于购买首套房的刚需族则言，政策无疑是送来了巨大的红利。从当前现实看，首套房的刚需族大都是城市年轻人和新市民，就业时间不长，收入不高，经济上负担不小，生活压力较大。而新建商品房价格环比、同比下降，房贷利率下限也将随之打破，这无疑就是给购买首套房刚需族们降低按揭房贷利率，也就是房贷利率有可能突破当前5年期LPR利率水平，房贷利率可能降到3的水平。这样一来，由于房贷利率的下限被打破，能准确反映市场行情和楼市价格，不仅对提振全社会购房需求将起到有效引导作用，还可以降低购买首套房者的消费负担。这将使楼市销售由疲软转向旺盛，促进房地产市场平稳健康发展。
总之，首套房贷款利率政策动态调整机制的建立，是从刺激购房需求端入手的金融信贷政策，相信这项政策对医治当下房地产市场低迷和楼市销售疲软的两大“顽疾”都将发挥很好的“药效”。
(作者系中国地方金融研究院研究员)
（文章来源：国际金融报）
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